別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊賀 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -4 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市緑ケ丘南町３９６８番１２ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に、ア パートが見られる住 宅地域 北5m市道 水道、ガス 茅町 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 茅町駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古い住宅団地で発展的要因はみられず、新興住宅地域に選好性で劣るものの、商業施設や教育施設との接近性は 良好で住宅地需要は堅調さをみせている。地価は緩やかな下落から横ばいへ移行するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は伊賀市内の住宅地域の存する圏域。典型的な需要者は市内在住・在勤の一次取得者層である。市内 の既成住宅地域にあっては、地域経済動向や過疎高齢化も相俟って、市場性の減退が続いているが、商業施設や学校と の接近性の良好な地域では比較的堅調な需要がみられる。需要の中心となる価格帯は土地１４０㎡程度で総額５００万 円～６００万円、中古住宅で総額１，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが、自己利用目的での土地取引が中心で、賃貸市場が 未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。市場における典型的需要者の観点にたって、居住の快適性・利便性を 重視し、類似地域における取引事例との比較検討により求められた比準価格は市場に適合した価格として妥当と判断さ れる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [106.3] [100.0] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市の人口は減少傾向が県平均より強い。 土地取引の回復傾向も一服感。住宅地需要は 、新興住宅地域を除き総じて弱い。 古い住宅団地だが生活利便施設との接近性は 良好。新興住宅地域との競合で選好性に劣る が中古取引もみられる等土地需要は比較的底 堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％