別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 伊賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市上野万町２２５２番 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:5.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス 西大手 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 西大手駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅が建ち並ぶ中心市街地の既成住宅地域で、地域の大きな変動要因は見られず、現状のまま推移す るものと予測する。他地域からの転入は少なく、需要は弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市中心市街地および周辺の住宅地域で、需要者は同一需給圏内居住者が中心である。伊賀市中心市街 地のうち西部地域は戦前からの建物も多く残り、狭い街路に画地規模の小さい戸建住宅が建ち並ぶ他地域からの転入の 魅力に乏しい地域で、市内の住宅地の地価は回復傾向にあるものの、この地域の需要は依然として弱い。土地取引は１ ８０㎡程度の標準的規模で５５０万円程度が中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また標準地の規模は小さく共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試 算しなかった。これに対し、比準価格は居住環境の快適性・利便性を実証的にあらわす価格であること、また、中心市 街地の信頼できる取引事例を収集し得たことから、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [141.7] [101.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は雇用は回復基調で、個人消費や住 宅投資は持ち直しの兆しが見られる。伊賀市 の人口減少率、高齢化率はともに高い。 小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、 地域要因に大きな変動はない。地域は転入の 魅力に欠け、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％