鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三重志摩 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１ｙ -231318	志摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m国道、中間画地		（都）国立公（普通） (60,200)
b	１０９ｙ -231502	志摩市		建付地	（　）	不整形	北8m県道、中間画地		（都）国立公（普通） (60,200)
c	１０２ｙ -231004	志摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14.5m国道、中間画地		（都）国立公（普通） (70,200)
d	１０９ｙ -231209	鳥羽市		建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域国立公（普通） (80,400)
e	１０３ｙ -231082	度会郡玉城町		貸家建付地	（　）	長方形	南13m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,404	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,947	100 [ 59.9]	41,648	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 19,838	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	25,789	100 [ 63.3]	40,741		40,700
c	(　 ) 20,426	100 [ 75.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	29,686	100 [ 70.5]	42,108		42,100
d	(　 ) 24,934	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.2]	36,324	100 [ 84.8]	42,835		42,800
e	(　 ) 27,522	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,164	100 [ 64.2]	42,312		42,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	売急ぎ	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -17.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,800 円／㎡]

三重志摩 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,902,945	1,098,948	4,803,997	4,518,780	285,217	（　0.9453） 269,616	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	5,184,923 円　　　　（　 24,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三重志摩 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	145.00	Ｓ3	435.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	211 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要等を勘案し、３階建て店舗兼事務所（１階店舗：１室、２階以上事務所：２室×２階）を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

周辺類似建物の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	80.0	116.00	1,696	196,736	5.0	983,680
							0.0	0
2～ 2	事務所	145.00	85.0	123.25	1,460	179,945	5.0	899,725
							0.0	0
3～ 3	事務所	145.00	85.0	123.25	1,360	167,620	5.0	838,100
							0.0	0
～

～

計		435.00	83.3	362.50		544,301		2,721,505
								0

⑨年額支払賃料	544,301 円　×　12ヶ月　＝　 6,531,612 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,531,612 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 653,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,878,451 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,721,505 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,494 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,902,945 円　　　　（　 27,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１賃ｙ　　　　-231314	1,573 ( 1,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,672	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,703 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１賃ｙ　　　　-231315	1,634 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,651
c	１０９賃ｙ　　　　-231003	1,668 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,791

三重志摩 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,500 円	60,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,948 円	6,531,612　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 426,300 円	60,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,098,948 円　（　　　　　　 5,208 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,900,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 435.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,518,780 円（　　　　　 21,416 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,902,945 円
②総費用	1,098,948 円
③純収益　①－②	4,803,997 円
④建物等に帰属する純収益	4,518,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	285,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,184,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
三重志摩 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三重志摩 5-4

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　三輪　時弘

TEL.

鑑定評価額

8,820,000 円

１㎡当たりの価格

41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) 国立公(普通) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ4	飲食店、店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	北15m国道	水道	鵜方 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

鵜方駅南西方

100m

法令

規制

（都）
(70,400)
国立公(普通)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、鵜方駅前の商業地域であるが、地域経済の低迷や人口減少、郊外大型店への顧客の流出等で、繁華
性は低下している。鵜方磯部バイパスの影響で交通量も減少し、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は志摩市及び周辺市町の商業地域。需要者としては地縁性等を有する個人事業者や地元法人のほか、金融
機関等の支店需要も見込まれるが限定的である。鵜方駅前の商業地域であるが空き店舗も目立ち、鵜方磯部バイパスの
影響で車輌交通量も減少している。繁華性が低下しており需要も乏しい。取引が少なく市場での中心価格帯の把握は困
難であるが、土地は２１０㎡程度の標準的なもので総額９００万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　鵜方駅前の商業地域で、賃貸事業等を目的とする取引は少なく、自用目的の取引が中心である。収益価格は、賃貸需
要が少なく土地価格に見合う賃料収入が得られないため、低位に求められた。一方、比準価格は、類似地域に存する取
引事例を適正に比準し、市場の実態を反映した価格が求められたと判断される。以上より、収益価格は参考にとどめ、
比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

志摩市の人口は減少、世帯数は微減傾向。観
光業等の主要産業はコロナの規制緩和で、観
光客も増加し持ち直しの動き。不動産市況は
弱い動き。

近隣地域は鵜方駅前商業地域で、鵜方磯部バ
イパスの影響で交通量は減少し、既存ビルの
空室率も依然高い。需要は乏しく、地価は下
落傾向で推移。

標準的であり、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

三重志摩 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１ｙ -231318	志摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m国道、中間画地		（都）国立公（普通） (60,200)
b	１０１ -231030	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ台形	東18m市道、北12m、角地		（都）近商 (100,300)
c	１０２ｙ -231004	志摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14.5m国道、中間画地		（都）国立公（普通） (70,200)
d	１０８ -231001	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東4m、角地		（都）近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,404	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,947	100 [ 59.9]	41,648	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 40,323	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	53,495	100 [ 128.7]	41,566		41,600
c	(　 ) 20,426	100 [ 75.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	29,686	100 [ 72.4]	41,003		41,000
d	(　 ) 66,860	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	64,523	100 [ 153.4]	42,062		42,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
c	売急ぎ	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,800 円／㎡]

三重志摩 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,903,096	1,098,953	4,804,143	4,518,780	285,363	（　0.9453） 269,754	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	5,187,577 円　　　　（　 24,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三重志摩 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	145.00	Ｓ3	435.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	211 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗兼事務所（１階店舗はフロア貸し、２階以上は事務所で、平均専有面積約６０㎡）を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	80.0	116.00	1,694	196,504	5.0	982,520
							0.0	0
2～ 2	事務所	145.00	85.0	123.25	1,461	180,068	5.0	900,340
							0.0	0
3～ 3	事務所	145.00	85.0	123.25	1,361	167,743	5.0	838,715
							0.0	0
～

～

計		435.00	83.3	362.50		544,315		2,721,575
								0

⑨年額支払賃料	544,315 円　×　12ヶ月　＝　 6,531,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,531,780 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 653,178 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,878,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,721,575 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,494 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,903,096 円　　　　（　 27,977 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１賃ｙ　　　　-231313	1,370 ( 1,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,694 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１賃ｙ　　　　-231314	1,573 ( 1,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,710
c	１０１賃ｙ　　　　-231315	1,634 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,702

三重志摩 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,500 円	60,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,953 円	6,531,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 426,300 円	60,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,098,953 円　（　　　　　　 5,208 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,900,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 435.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,518,780 円（　　　　　 21,416 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,903,096 円
②総費用	1,098,953 円
③純収益　①－②	4,804,143 円
④建物等に帰属する純収益	4,518,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	285,363 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,187,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,600 円／㎡）