鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三重志摩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１ｙ -231314	志摩市		建付地	（　）	長方形	北6.6m県道、中間画地		（都）国立公（普通） (70,200)
b	１０１ｙ -231318	志摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m国道、中間画地		（都）国立公（普通） (60,200)
c	１０１ｙ -231321	伊勢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9.6m県道、南7m、二方路		（都）特定用途制限地域 (70,200)
d	１０４ -231024	伊勢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、西1.5m、角地		（都）近商国立公（普通） (80,200)
e	１０９ｙ -231204	鳥羽市		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、東1.3m、北1.3m、三方路		（都）近商土砂災害警戒区域国立公（普通） (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,590	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	18,792	100 [ 82.8]	22,696	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,700
b	(　 ) 25,404	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,947	100 [ 103.0]	24,220		24,200
c	(　 ) 20,338	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	19,361	100 [ 87.8]	22,051		22,100
d	(　 ) 21,365	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	20,942	100 [ 85.5]	24,494		24,500
e	(　 ) 20,050	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 77.0]	25,466	100 [ 108.3]	23,514		23,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -23.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,400 円／㎡]

三重志摩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,202,620	445,116	1,757,504	1,558,200	199,304	（　0.9453） 188,402	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,623,115 円　　　　（　 6,210 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三重志摩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	583 ㎡	38.8 m x 23.2 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,354	203,100	5.0	1,015,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		203,100		1,015,500
								0

⑨年額支払賃料	203,100 円　×　12ヶ月　＝　 2,437,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,437,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,193,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,015,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,202,620 円　　　　（　 3,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６賃　　　　-231008	693 ( 664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,066	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,354 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１賃ｙ　　　　-231312	1,338 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,439
c	１０１賃ｙ　　　　-231313	1,370 ( 1,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,330

三重志摩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	73,116 円	2,437,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,000 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 445,116 円　（　　　　　　 763 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,558,200 円（　　　　　 2,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,202,620 円
②総費用	445,116 円
③純収益　①－②	1,757,504 円
④建物等に帰属する純収益	1,558,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	199,304 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	188,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,623,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,210 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
三重志摩 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三重志摩 5-1

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　兼松　弘樹

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	志摩市志摩町和具字川辺９００番１外				②地積　(㎡)	583 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) 国立公(普通) （その他）
	不整形 1.5:1	店舗Ｓ2	各種店舗等が建ち並ぶ旧国道沿いの既成商業地域	北6.5m市道、西側道	水道	鵜方 18.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

鵜方駅南方

18.0km

法令

規制

（都）
(70,200)
国立公(普通)

⑤地域要因の将
　来予測

旧道沿いの既成商業地域として熟成しているが、市中心部から離隔関係にある立地であり、背後地の過疎高齢化
が著しいため、今後とも衰退傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,210 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は志摩市を中心に隣接市町を含む商業地域。需要者は志摩市に地縁のある個人事業者や中小法人等が
中心である。志摩市中心部以外の地域では人口減少、高齢化が著しく、観光客も局所的であるため、地域経済は減退傾
向にあり、旧町の中心商業地域の土地需要は乏しい。なお、当該市場で取引される土地の総額は画地規模や繁華性の程
度により幅があり、需要の中心となる価格帯は見出すのが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己業務用の取引が支配的な地域にあって、新規賃貸物件の供給は見られず、収益性により価格が形成され
る地域ではないことから、収益価格は低位に試算された。比準価格は、適切な取引事例が少なく、広域的な取引事例か
ら試算したが、市場の実態を反映した価格が求められた。したがって、典型的な需要者は自己利用を目的とする事業者
等であることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しており、観光関連産
業も回復傾向にあるが、人口減少と高齢化等
から地域経済は引き続き停滞している。

近隣地域に特段の変動要因はない。志摩町の
中心商業地域であるが、背後地の過疎高齢化
により商況は低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

三重志摩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１ｙ -231314	志摩市		建付地	（　）	長方形	北6.6m県道、中間画地		（都）国立公（普通） (70,200)
b	１０１ｙ -231315	志摩市		更地	（　）	長方形	東3m市道、中間画地		（都）国立公（普通） (70,200)
c	１０１ｙ -231316	志摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.5m国道、中間画地		（都）国立公（第３種） (20,60)
d	１０１ｙ -231318	志摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m国道、中間画地		（都）国立公（普通） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,590	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	18,792	100 [ 81.8]	22,973	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,000
b	(　 ) 22,800	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	20,271	100 [ 85.1]	23,820		23,800
c	(　 ) 13,471	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 81.0]	21,443	100 [ 94.9]	22,595		22,600
d	(　 ) 25,404	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,947	100 [ 106.4]	23,446		23,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,400 円／㎡]

三重志摩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,202,620	445,116	1,757,504	1,558,200	199,304	（　0.9453） 188,402	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,623,115 円　　　　（　 6,210 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三重志摩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	583 ㎡	38.8 m x 23.2 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要等を勘案し、低層店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,354	203,100	5.0	1,015,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		203,100		1,015,500
								0

⑨年額支払賃料	203,100 円　×　12ヶ月　＝　 2,437,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,437,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,193,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,015,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,202,620 円　　　　（　 3,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１賃ｙ　　　　-231317	1,235 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,354 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１賃ｙ　　　　-231313	1,370 ( 1,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,413
c	１０１賃ｙ　　　　-231312	1,338 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,367

三重志摩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	73,116 円	2,437,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,000 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 445,116 円　（　　　　　　 763 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,558,200 円（　　　　　 2,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,202,620 円
②総費用	445,116 円
③純収益　①－②	1,757,504 円
④建物等に帰属する純収益	1,558,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	199,304 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	188,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,623,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,210 円／㎡）