別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 三重志摩 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重志摩 -5 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志摩市大王町畔名字柿ノ木９８４番 ②地積 　(㎡) 376   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) 国立公(普通) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西9.5m県道 水道 鵜方 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北９．５ｍ 県道 交通 施設 鵜方駅南東方 7.9km 法令 規制 （都）  (60,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、過疎・高齢化の進行する既成住宅地域で、今後も旧来からの土地利用が継続するものと予測する。 不動産需要は乏しく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は志摩市内の住宅地域。需要者は志摩市内の居住者や地縁性のある個人が殆どを占める。市中心部から遠 く生活利便性の劣る既成住宅地域で、過疎・高齢化が進行している。他地域からの転入等も見込めず、需要が殆どみら れないため、地価は下落傾向が続いている。取引自体が少ないため、市場での中心価格帯の把握は困難であるが、土地 は総額で５００万円以下の取引が殆どである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　沿岸部の既成住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、志摩市内の住宅地域に存する取引事例を 適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、賃貸需要が殆どない地域 で、賃貸市場が形成されていないため、適用していない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映 した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三重志摩 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [124.0] [100.0] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志摩市の人口は減少、世帯数は微減傾向。観 光業等の主要産業はコロナの規制緩和で、観 光客も増加し持ち直しの動き。不動産市況は 弱い動き。 近隣地域は沿岸部の既成住宅地域で、顕著な 変動要因はない。過疎・高齢化の進行する地 域で、需要は乏しく地価水準は下落傾向で推 移している。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％