別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 三重志摩 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重志摩 -4 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.

鑑定評価額 4,060,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志摩市浜島町浜島字汐見成３３５４番 ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅の中に空地が見 られる区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道 鵜方 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 鵜方駅南西方 9.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、高台の住宅地域で空地のままの区画も見られるが、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状程度 で推移するものと予測する。過疎・高齢化の進行で宅地需要は減少しており、地価は下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は志摩市内の住宅地域。需要者は浜島町居住者や地縁性を有する個人が中心で、他地域からの転入は少な い。過疎・高齢化の進行で宅地需要は減少しており、高台にある当地域でも空地のままの区画が目立ち、地価は下落傾 向で推移している。市場での中心価格帯は、取引が少なく把握が困難であるが、２６０㎡程度の土地で総額４００万円 前後とみられる。新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を主体とする住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、志摩市の住宅地域に存する取引 事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、近隣地域等に賃貸 住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、適用していない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実 態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三重志摩 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [152.6] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志摩市の人口は減少、世帯数は微減傾向。観 光業等の主要産業はコロナの規制緩和で、観 光客も増加し持ち直しの動き。不動産市況は 弱い動き。 近隣地域は古くに開発された高台の住宅地域 で、顕著な変動要因はない。売物件は多いが 、需要は乏しく、地価水準は下落傾向で推移 している。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％