別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 三重志摩 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重志摩 -2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志摩市磯部町上之郷字上ノ里３７６番 ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) 国立公(普通) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道背後の既成住宅 地域 西7m市道 水道 上之郷 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 上之郷駅北西方 150m 法令 規制 （都）  (60,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 志摩市中心部からやや遠隔地に位置する既成住宅地域。伊雑宮門前にある住宅地として成熟し、動きが少ない。 当面需要は現況のまま弱含みで推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志摩市住宅地域の圏域と判断した。典型的な需要者は磯部町を中心に地縁性を有する個人である。やや遠 隔地の市場性や当市内における相対的競争力の低下により、需要がやや弱い状態が続いている。成熟した住宅地に対す る市場の限定と過疎高齢化や地域経済の停滞も相俟って、流動性が低下している。取引される規模や価格帯はまちまち であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅が多く、自用目的の取引が殆どである。市場は取引価格を指標として価格が形成されている 。比準価格は同磯部町地内を中心に信頼性のある取引から適正に試算しえた。求められた価格は市場性を反映し、実証 的である。一方、収益価格は賃貸住宅がなく、貸家需要が想定できないことから試算していない。したがって、比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回 る。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引 締め、物価上昇等下押しリスクあり。不動産 市場弱含み推移。 伊雑宮門前で小規模店舗等もあるが成熟し、 顕著な変動要因はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％