別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 いなべ -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いなべ -6 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　光男   TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いなべ市員弁町下笠田字楠１６２２番４ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4m市道 水道、下水 楚原 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 員弁高校跡地周辺部に既成住 宅、畑地が混在する古くから の市街地区 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 楚原駅西方 800m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も多く残る既成住宅地域で、古くから集合維持される地区にあり、特筆すべき動向も認められず、今後 も現状推移するものと予測され、需給は弱く、地価の下落は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いなべ市及び周辺市町の住宅地域。需要者は、同一需給圏内の通勤者及び居住者が中心である。東海環 状自動車道系統の整備も進展しつつ、中心部開発可能域では付近に小規模住宅開発も見られるが、当該既成住宅主体の 地域では地域外からの転入者は少なく需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で５５０万円程度と 流通度は低く、新築戸建物件の立地は特に認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、標準地の形状、規模等から賃貸住宅を想定することが現実的でないため、収益価格 は試算しなかった。戸建住宅等による自己使用目的での取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格が決定 されるのが一般的である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いなべ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [ 97.7] [ 98.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多くの危機が頻発し、地域産業への打撃から 実質個人消費支出が低迷している。いなべ市 の人口は減少傾向。 古くから旧態市街地形成に張りつく混在態様 の地区にあり、需給は弱く特段の整備は見込 めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％