別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 いなべ -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いなべ -4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　光男   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いなべ市員弁町石仏字段１９０９番１７ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 楚原 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の近隣配置の利便性 に優れる既成住宅介在型の区 画住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 楚原駅東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４２１号幹線背後の既成住宅地に介在する既存開発による利便性の高い一般住宅地域で、現状態様の住宅地 域として推移するものと予測される。需給は比較的堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いなべ市及び周辺市町の戸建住宅地域である。需要者は、同一需給圏内の通勤者及び居住者が中心であ る。にぎわいの森に近く広域的に東海環状自動車道の整備もみられ、付近では小規模住宅開発も見られる。市街地形成 し中心部に近く利便性を示す住宅地への需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で８ ００万円程度、戸建物件は２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅主体の住宅団地であり、賃貸需要が想定できないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視 する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的での取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に 価格が決定されるのが一般的である。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いなべ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [ 70.6] [101.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実質賃金低迷により家計が悪化し、近々の家 計消費支出が連続して減少する。地域の人口 変動も少ない。いなべ市の人口は減少傾向。 国道路線に張りつく店舗等の近隣生活利便性 があり石仏既成地介在型区画配置から居住性 が形成される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％