別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いなべ -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いなべ -3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 2,980,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いなべ市大安町門前字野貝戸８２８番 ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に畑等 が見られる既成住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 大安 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   350 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 大安駅南東方 1.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心とした旧来からの住宅地域であり、現況利用を継続して推移するものと予測する。 郊外の既成住宅地域で土地需要は乏しく、今後の地価は下落傾向で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいなべ市及び隣接市町の住宅地域の圏域である。需要者は、既存集落のため当該地域又はその周辺の居住 者や当該地区に地縁性を有する者が中心である。住宅地の需給動向は、小規模に開発された住宅地域に向かう傾向にあ り、既成住宅地域の需要はやや弱い。近隣地域は既存集落で発展的動向はなく、外部からの需要は乏しい。取引総額は 画地規模により相当異なり、取引の中心となる価格帯の把握は、見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既存集落で自用目的の取引が主であり、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することは非現実的であ るため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心であることから関連する同種別取引事例を検討し求 めた比準価格は、市場の特性を反映した信頼性のある価格である。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通 り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いなべ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [121.9] [101.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いなべ市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇 。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待 され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回 復方向にある。 既存住宅地域のため、地域要因に特段大きな 変動はない。需要は低迷しており、地価は下 落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +10.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％