別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 熊野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊野 -2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　赤塚　和則   TEL.

鑑定評価額 2,290,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊野市有馬町字前ノ田９６１番９外 ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西9m市道 水道 有井 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 有井駅北方 180m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外の一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、土地利用に変化はない。人口の減少や高齢化等から地価は 下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊野市を中心として隣接市町の住宅地域を含む圏域である。需要者は熊野市内の在住者が大半を占め、市 外からの転入は少ない。市郊外の既成住宅地域は、人口流出や高齢化による地域の衰退傾向により、需要は弱含みで推 移している。市場の中心価格帯は、土地は１２０㎡が標準で、２００万円～３００万円程度と把握されるが、取引自体 が少なく規模等により一定していない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市郊外の既成住宅地域として、自己利用目的での取引がほとんどである。賃貸物件は認められない上、画地 規模も小さく賃貸住宅の想定が非現実的であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は代替競争関係にある同一需給 圏内の複数の取引事例から査定しており、市場動向を反映した実証的な価格が求められた。したがって、代表標準地と の検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [139.0] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊野市は人口減、過疎化・少子高齢化、地域 経済の停滞等から不動産需給は先細り傾向で 、地価下落傾向は継続するが、縮小幅はやや 縮小する。 市郊外の熟成した既成住宅地域であり、地域 要因に変動はない。需要は弱含みで、地価の 下落傾向は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％