鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鳥羽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０９ｙ -231209	鳥羽市		建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域国立公（普通） (80,400)
b	１０９ｙ -231204	鳥羽市		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、東1.3m、北1.3m、三方路		（都）近商土砂災害警戒区域国立公（普通） (80,300)
c	１０９ｙ -231205	鳥羽市		建付地	（　）	不整形	西5.5m市道、東3.2m、二方路		（都）近商土砂災害警戒区域国立公（普通） (80,300)
d	１０２ -231033	鳥羽市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	１０２ -231031	鳥羽市		底地	（　）	長方形	南西11m国道、中間画地		（都）準住居国立公（普通） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,934	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.2]	36,324	100 [ 100.0]	36,324	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,300
b	(　 ) 20,050	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 77.0]	25,466	100 [ 72.0]	35,369		35,400
c	(　 ) 13,389	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 88.2]	24,719	100 [ 66.9]	36,949		36,900
d	(　 ) 9,399	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 35.0]	100 [ 100.0]	26,478	100 [ 75.0]	35,304		35,300
e	(　 25,873) 25,873	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,511	100 [ 66.9]	38,133		38,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -17.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -23.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,100 円／㎡]

鳥羽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,840,326	559,670	2,280,656	2,181,480	99,176	（　0.9453） 93,751	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,802,904 円　　　　（　 15,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥羽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業土砂災害警戒区域	80 ％	400 ％	400 ％	117 ㎡	8.4 m x 14.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案し、３階建て店舗兼住宅（１階店舗、２階以上住宅）を想定。

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

周辺類似建物の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	72.0	50.40	1,842	92,837	5.0	464,185
							0.0	0
2～ 3	住宅	70.00	85.0	59.50	1,348	80,206	2.0	160,412
							2.0	160,412
～

～

～

計		210.00	80.7	169.40		253,249		785,009
								320,824

⑨年額支払賃料	253,249 円　×　12ヶ月　＝　 3,038,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 169.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,038,988 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 303,899 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,735,089 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	785,009 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 320,824 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 98,172 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,840,326 円　　　　（　 24,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０９賃ｙ　　　　-231003	1,668 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,842 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１賃ｙ　　　　-231315	1,634 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,814
c	１０６賃ｙ　　　　-231012	2,435 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	1,851

鳥羽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	29,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,170 円	3,038,988　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,200 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 559,670 円　（　　　　　　 4,784 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,181,480 円（　　　　　 18,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,840,326 円
②総費用	559,670 円
③純収益　①－②	2,280,656 円
④建物等に帰属する純収益	2,181,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	99,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	93,751 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,802,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
鳥羽 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥羽 5-1

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　松本　浩二

TEL.

鑑定評価額

4,220,000 円

１㎡当たりの価格

36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５｢鳥羽１－４－５５｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 国立公(普通) （その他）土砂災害警戒区域
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ4	店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	南東7m市道	水道	鳥羽 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

鳥羽駅南方

350m

法令

規制

（都）商業
(80,400)
国立公(普通)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い市街地中心部の既成商業地域。観光宿泊者数は回復傾向にあるも動きが弱い。一定の繁華性があるエリ
アだが、当面需要は現況のまま推移するものと予測した。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鳥羽市を中心に伊勢志摩エリアの商業地域の所在する圏域と判断した。需要者の中心は当該圏域に地縁性
を有する個人及び法人事業者である。観光客や地元客を対象とする既成商業地域で一定の繁華性はあるが、動きは少な
い。観光宿泊者数は回復傾向も弱く、物価高騰による個人消費停滞など先行き不透明感があり、需要減退が続く。取引
される規模や価格帯はまちまちであり、個別性が強いため、需要の中心価格帯は把握できない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中心部の既成商業地域だが、自用目的の取引が支配的である。市場特性は取引価格を指標として価格が形成
されている。比準価格は当市内や商業特性が類似する地域の信頼性のある取引から適正に試算しえた。求められた価格
は市場の実態を反映し、実証的である。一方、収益価格は賃貸市場の成熟度から低位に試算された。したがって、最も
市場に適合する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回
る。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引
締め、物価上昇等下押しリスクあり。不動産
市場弱含み推移。

中心部エリアだが、動きは少なく、顕著な変
動はない。先行き不透明感もあり、市場性の
減退が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

鳥羽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０９ｙ -231204	鳥羽市		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、東1.3m、北1.3m、三方路		（都）近商土砂災害警戒区域国立公（普通） (80,300)
b	１０９ｙ -231205	鳥羽市		建付地	（　）	不整形	西5.5m市道、東3.2m、二方路		（都）近商土砂災害警戒区域国立公（普通） (80,300)
c	１０１ -231030	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ台形	東18m市道、北12m、角地		（都）近商 (100,300)
d	１０８ｙ -231011	伊勢市		更地	（　）	ほぼ台形	北東7m市道、中間画地		（都）近商特別用途地区土砂災害警戒区域 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,050	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 77.0]	25,466	100 [ 71.0]	35,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,900
b	(　 ) 13,389	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 88.2]	24,719	100 [ 63.1]	39,174		39,200
c	(　 ) 40,323	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	53,495	100 [ 149.9]	35,687		35,700
d	(　 ) 18,406	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	23,347	100 [ 61.1]	38,211		38,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -23.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,100 円／㎡]

鳥羽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,841,952	559,719	2,282,233	2,181,480	100,753	（　0.9453） 95,242	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,831,577 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥羽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業土砂災害警戒区域	80 ％	400 ％	400 ％	117 ㎡	8.4 m x 14.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗兼住宅（１階店舗、２階及び３階住宅、各階フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	72.0	50.40	1,840	92,736	5.0	463,680
							0.0	0
2～ 3	住宅	70.00	85.0	59.50	1,350	80,325	2.0	160,650
							2.0	160,650
～

～

～

計		210.00	80.7	169.40		253,386		784,980
								321,300

⑨年額支払賃料	253,386 円　×　12ヶ月　＝　 3,040,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 169.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,040,632 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 304,063 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,736,569 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	784,980 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 321,300 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 98,318 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,841,952 円　　　　（　 24,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１賃ｙ　　　　-231315	1,634 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,651	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,848 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０９賃ｙ　　　　-231003	1,668 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,940
c	１０１賃ｙ　　　　-231316	1,863 ( 1,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,047

鳥羽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	29,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,219 円	3,040,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,200 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 559,719 円　（　　　　　　 4,784 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,181,480 円（　　　　　 18,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,841,952 円
②総費用	559,719 円
③純収益　①－②	2,282,233 円
④建物等に帰属する純収益	2,181,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	100,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	95,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 814 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,831,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）