別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳥羽 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥羽 -3 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 2,200,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥羽市安楽島町字浦西７５８番 ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 海岸部に接近した漁 村の既成住宅地域 北東3m市道 水道 志摩赤崎 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 志摩赤崎駅東方 3.4km 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は沿岸部に近い漁村集落地域。津波による自然災害不安が根強く、過疎高齢化や地域経済の停滞も相俟 って、市場性の減退が続くと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥羽市及び隣接市の集落地域であり、沿岸部に近いエリアとの代替競争関係が強い。需要者の中心は当該 圏域に地縁性を有する個人であり、外部からの転入は期待しがたい。狭い街路沿いに古い建物が密集する漁村集落地域 であり、津波懸念と市場の限定から流動性は低下している。過疎高齢化や地域経済の停滞も相俟って、需要の弱い状態 が続く。土地取引自体乏しく、恣意性を含むものが多く、需要の中心価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は漁村集落地域。賃貸住宅はみられず、賃貸市場は成立していないことから、収益価格は試算していない。一 方、比準価格は範囲を広域的に広げ、接近性に恵まれたものや津波懸念に対する市場性減価が同程度の取引を中心にし て比準しえた。求められた価格は市場性を反映し、説得力がある。したがって、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回 る。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引 締め、物価上昇等下押しリスクあり。不動産 市場弱含み推移。 沿岸部に近い漁村集落で変動要因はない。土 地需要は限定的要因が強く、流動性が低下し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％