別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳥羽 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥羽 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦   TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥羽市鳥羽４丁目１１８９番 ｢鳥羽４－６－２｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2.5 住宅 Ｓ2 一般住宅が多く見ら れる既成住宅地域 東5m市道 水道 中之郷 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 中之郷駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地内の熟成した住宅地域として土地利用に著しい変化は認められず、暫くは現状維持で推移するものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥羽市及び隣接する伊勢市にかけての住宅地域。需要者は、鳥羽市内の居住者が中心である。中心市街 地に形成された既成住宅地域であり、諸施設との関係位置は特に難なく良好である。市内人口の減少傾向が続いており 、土砂災害の危険性が認められるなど、新規土地需要は弱含みの状況が続いている。市街地方面における取引は少ない ことから、中心となる価格帯の把握は難しいが、標準的面積１８０㎡で４００万円前後になるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が集まる既成住宅地域であり、賃貸市場が未熟成な地域であることから、原価法及び収益還 元法は適用できなかった。比準価格は、新しい取引事例は少ないながらも鳥羽市で成立した取引事例を採用することが でき、試算された価格は現実の市場実態を反映した説得力の高い価格と判断される。代表標準地との規準価格とも均衡 を保っていると判断されることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥羽 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [133.3] [100.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で行動制限は大きく緩和さ れるなど景気は持ち直しつつある。ウクライ ナ情勢や歴史的な円安などを要因として物価 が上昇している。 土地利用に著しい変化はなく、地域要因に特 に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％