鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

亀山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１３ -63	亀山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、南西9m、角地		（都）１低専 (70,100)
b	１１３ -26	亀山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、東3.5m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	１１３ｙ -3	亀山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、南2.5m、二方路		（都）２住居 (70,200)
d	１０２ -9	鈴鹿市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西24m国道、北東9m、角地		準工 (60,200)
e	１１２ -31	鈴鹿市		更地	（　）	長方形	東24m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	47,222	100 [ 93.2]	50,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,700
b	(　 ) 40,715	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	40,352	100 [ 78.7]	51,273		51,300
c	(　 ) 24,990	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	35,134	100 [ 72.2]	48,662		48,700
d	(　 ) 38,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	38,072	100 [ 80.7]	47,177		47,200
e	(　 ) 43,307	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	48,119	100 [ 93.9]	51,245		51,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +6.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,000 円／㎡]

亀山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,975,430	1,848,940	7,126,490	6,551,860	574,630	（　0.9722） 558,655	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,743,365 円　　　　（　 20,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

亀山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	210.00	Ｓ3	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	300 ％	300 ％	523 ㎡	15.9 m x 31.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所（部分貸し）

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	80.0	168.00	1,760	295,680	5.0	1,478,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	210.00	85.0	178.50	1,510	269,535	5.0	1,347,675
							0.0	0
3～ 3	事務所	210.00	85.0	178.50	1,470	262,395	5.0	1,311,975
							0.0	0
～

～

計		630.00	83.3	525.00		827,610		4,138,050
								0

⑨年額支払賃料	827,610 円　×　12ヶ月　＝　 9,931,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,931,320 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 993,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,938,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,138,050 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,975,430 円　　　　（　 17,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-7	1,666 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,516 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１０賃　　　　-8	1,383 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,537
c	１０２賃ｙ　　　　-1	1,615 ( 1,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,509

亀山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,500 円	88,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	297,940 円	9,931,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 182,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 750,500 円	88,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,300 円	88,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,300 円	88,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,848,940 円　（　　　　　　 3,535 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,300,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,551,860 円（　　　　　 12,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,975,430 円
②総費用	1,848,940 円
③純収益　①－②	7,126,490 円
④建物等に帰属する純収益	6,551,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	574,630 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	558,655 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,743,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
亀山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

亀山 5-2

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　片岡　浩司

TEL.

鑑定評価額

26,700,000 円

１㎡当たりの価格

51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	亀山市東御幸町字穴渕２２２番３				②地積　(㎡)	523 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）
	1:2	店舗Ｓ2	各種店舗が建ち並ぶ県道沿い中心的商業地域	南西15m県道	水道、下水	亀山 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 350 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

亀山駅北東方

750m

法令

規制

（都）近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

主要幹線沿いにある中心商業地であり各種店舗が集積している。従来から集客力が高い商業地域で周辺では引き
合も増えており、亀山駅前再開発による波及効果への期待感もあって地価は改善傾向を示す。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は亀山市及びその周辺市の商業地域一円である。需要者は亀山市内の個人事業者や広域的な事業展開を行う
法人等が中心である。商業背後地である住宅地需要が堅調であるため市内の商業地需要も概ね安定している。当該地域
は従来から集客力があるほか、亀山駅前再開発による波及効果への期待感もあって需要に回復傾向が見られる。需要の
中心となる価格帯は、画地規模や利用用途等によって様々であり、見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

建物の新築を想定した収益価格を試算したが、投下資本に見合う賃料水準の獲得が困難であるため低位に求められた。
近隣地域内は自用の店舗、事業所が中心であり、新規の賃貸用建物の建築を目的とした取引は認められない。比準価格
は類似地域における取引事例から求めており、最近の市場動向を反映し規範性が高い。よって、比準価格を採用し、収
益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　亀山 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 56.5]

[100.0]
100

51,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

好調な住宅地需要を受けてその周辺の商業地
についても需要は安定的である。立地条件に
よる差はあるが、全体として回復基調にある
と思料する。

地域内に大きな変動はない。従来から集客力
が高い商業地域であり、周辺でも引き合いが
増加傾向で、地価の下落幅は縮小傾向を示す
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -34.5
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

亀山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１３ -63	亀山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、南西9m、角地		（都）１低専 (70,100)
b	１１３ -26	亀山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、東3.5m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	１１３ｙ -3	亀山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、南2.5m、二方路		（都）２住居 (70,200)
d	１１２ -50	鈴鹿市		建付地	（　）	不整形	北東16m市道、南2.5m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	47,222	100 [ 92.7]	50,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,900
b	(　 ) 40,715	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	40,352	100 [ 79.1]	51,014		51,000
c	(　 ) 24,990	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	35,134	100 [ 73.1]	48,063		48,100
d	(　 ) 30,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 76.8]	46,921	100 [ 91.3]	51,392		51,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -9.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,000 円／㎡]

亀山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,990,234	1,849,431	7,140,803	6,551,860	588,943	（　0.9722） 572,570	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,010,962 円　　　　（　 21,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

亀山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	210.00	Ｓ3	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	300 ％	300 ％	523 ㎡	15.9 m x 31.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階、３階事務所（部分貸し）

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考量のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	80.0	168.00	1,800	302,400	5.0	1,512,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	210.00	85.0	178.50	1,510	269,535	5.0	1,347,675
							0.0	0
3～ 3	事務所	210.00	85.0	178.50	1,440	257,040	5.0	1,285,200
							0.0	0
～

～

計		630.00	83.3	525.00		828,975		4,144,875
								0

⑨年額支払賃料	828,975 円　×　12ヶ月　＝　 9,947,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,947,700 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 994,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,952,930 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,144,875 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,304 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,990,234 円　　　　（　 17,190 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２賃ｙ　　　　-1	1,615 ( 1,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,515 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１０賃　　　　-12	1,717 ( 1,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,547
c	１１０賃　　　　-13	1,206 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,489

亀山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,500 円	88,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	298,431 円	9,947,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 182,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 750,500 円	88,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,300 円	88,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,300 円	88,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,849,431 円　（　　　　　　 3,536 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,300,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,551,860 円（　　　　　 12,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,990,234 円
②総費用	1,849,431 円
③純収益　①－②	7,140,803 円
④建物等に帰属する純収益	6,551,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	588,943 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	572,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,095 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,010,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,100 円／㎡）