別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 亀山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀山 -4 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀山市関町泉ケ丘字泉ケ丘１０１１番１２０ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西5m市道 水道、下水 関 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 関駅北方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧関町郊外の住宅団地であり、小中学校や公共施設との接近性は良好である。最近では割安感から需要、地価と もに概ね安定している。今後も現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は亀山市を中心に鈴鹿市等周辺市域を含む住宅地域一円である。需要者は旧関町に居住する一次取得者層が 中心で、同一需給圏外からの転入は少ない。旧関町内の住宅地需要は、旧亀山市内との比較では相対的に弱く、地縁の ある需要者が中心になるものと思われる。当該地域は関町中心部に近い高台の住宅団地であり割安感から需要は概ね安 定している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的規模で４５０万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域に共同住宅はなく戸建住宅地として開発された住宅団地であり、賃貸共同住宅等を想定することが非現実的で あるため、収益価格は試算しない。当該地域では自用目的の取引がほとんどで、主たる需要者は類似地域における取引 価格水準を重視するものと考える。比準価格は、信頼性のある取引事例との比較により求めており規範性が高い。よっ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [194.5] [101.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 従来より人気の高い住宅団地やその周辺の開 発住宅地域は取引が多く需要は安定している 。郊外の集落地域などの利便性の劣る住宅地 の需要は弱い。 郊外の古い住宅団地で、小中学校や公共施設 との接近性は比較的良好である。割安感から 需要、地価ともに概ね安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +89.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％