別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 亀山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀山 -2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀山市みずほ台１番２９１ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 井田川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 井田川駅北西方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された大規模住宅団地であり、住環境が良好な住宅地域である。需要は安定的で高値での取引も見 られる。周辺では大型商業施設の計画も進んでおり更に利便性が向上するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は亀山市及び鈴鹿市周辺部の戸建住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占めるが、圏外 からの転入も考えられる。みずほ台、みずきが丘、みどり町などの大規模住宅団地や当該団地周辺の小規模開発地の需 要は安定的である。当該地域も需要は堅調で、周辺では大型商業施設の計画も進んでおり更に利便性が向上するものと 思料する。土地は標準的面積で約８５０万円～９００万円程度が需要の中心となる価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地で、画地規模からも共同住宅等を想定することは非現実的であるため収益 価格は試算しない。戸建住宅地域においては、需要者は居住の快適性や利便性を重視し、類似地域での取引価格水準を 検討するものと考える。比準価格は類似性の高い取引事例から求めており規範性が高い。よって、比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [105.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 従来より人気の高い住宅団地やその周辺の開 発住宅地域は取引が多く需要は安定している 。郊外の集落地域などの利便性の劣る住宅地 の需要は弱い。 亀山市北東部の人気のある大規模住宅団地で あり、需要は堅調で、高値での取引も見られ る。今後も現状での推移を見込む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％