別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 亀山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀山 -1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.

鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀山市本町４丁目２６１番１４ ｢本町４－９－２８｣ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か畑等も介在する住 宅地域 南7.2m市道 水道、下水 亀山 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７． ２ｍ市道 交通 施設 亀山駅北東方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に比較的近い既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく概ね現況推移と予測される。新興住宅 地に選好性で劣る面もあるが、一定水準の利便性を有し、地価は比較的安定。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、亀山市及び周辺市の一部をも含む住宅地域等である。主たる需要者は同一需給圏内の居住者であり、同 一需給圏外からの転入はあまり見られない。市中心部に比較的近い既成住宅地域であり、新興住宅地に比して需要はや や弱いも、その利便性等から地価は比較的安定している。中心価格帯としては土地のみで約７７０万円程度、新築の戸 建物件は２，６００万円～２，９００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅中心の住宅地域であり、周辺にあまり共同住宅等は見られず、また経済合理性の観点からも賃貸共 同住宅等の想定は現実的でないため、収益価格は試算しない。一方、比準価格は同一需給圏内の事例適格４要件を有す る取引事例を採用しており、要因比較等も適正であることから実証性、規範性に優れる。よって、代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [122.5] [103.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口は、中期的には微減傾向ながら も比較的堅調に推移。新型コロナの影響等は 緩和し、市内不動産市況は一部に安定化傾向 も見られる。 地域要因に大きな変動はない。市中心部に近 い点で一定水準の利便性を有し、地価は比較 的安定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +20.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％