鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尾鷲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７ｙ -231065	尾鷲市		底地	（　）	不整形	南西20m国道、南6.2m、角地		（都）土砂災害警戒区域 (70,200)
b	１０７ｙ -231067	尾鷲市		建付地	（　）	不整形	西11m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	１０９ -231407	尾鷲市		建付地	（　）	台形	北8m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	１０９ｙ -231404	尾鷲市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、南西4.1m、角地		（都） (80,200)
e	１１０ -231020	北牟婁郡紀北町		建付地	（　）	不整形	北西16m国道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 31,384) 31,384	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	34,967	100 [ 77.9]	44,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,900
b	(　 ) 18,561	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	21,356	100 [ 92.2]	23,163		23,200
c	(　 ) 27,592	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 95.0]	47,923	100 [ 106.0]	45,210		45,200
d	(　 ) 42,016	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.8]	50,836	100 [ 105.0]	48,415		48,400
e	(　 ) 20,009	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.0]	26,064	100 [ 79.4]	32,826		32,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,200 円／㎡]

尾鷲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,047,332	834,151	3,213,181	2,990,260	222,921	（　0.9453） 210,727	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,052,442 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾鷲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	12.8 m x 18.7 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階は事務所（各階フロア貸し）の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	80.0	115.20	1,870	215,424	5.0	1,077,120
							0.0	0
2～ 2	事務所	144.00	85.0	122.40	1,289	157,774	5.0	788,870
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	82.5	237.60		373,198		1,865,990
								0

⑨年額支払賃料	373,198 円　×　12ヶ月　＝　 4,478,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,478,376 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 447,838 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,030,538 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,865,990 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,047,332 円　　　　（　 16,864 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０７賃ｙ　　　　-231054	1,177 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,828	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,878 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０７賃ｙ　　　　-231059	1,770 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	1,916
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾鷲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,500 円	40,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,351 円	4,478,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 342,500 円	40,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 834,151 円　（　　　　　　 3,476 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,300,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,990,260 円（　　　　　 12,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,047,332 円
②総費用	834,151 円
③純収益　①－②	3,213,181 円
④建物等に帰属する純収益	2,990,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	222,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	210,727 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,052,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
尾鷲 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾鷲 5-1

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　守

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

45,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾鷲市野地町５８９番１１外｢野地町１２－４５｣				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東12m市道、背面道	水道	尾鷲 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 75 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

尾鷲駅北東方

210m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来の商業地域であり、尾鷲市街地全般の衰退が進行しているため、当面は弱含み傾向で推移するものと予測す
る。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は尾鷲市街地を中心に周辺市町を含む商業地域。主な需要者は地縁のある個人事業者や中小法人である。当
圏域では国道沿いの店舗等に顧客が流出し市街地の人通りが減少しているため、新規出店は少なく、既存経営者の高齢
化等も相まって衰退が進行している。当該市場で需要の中心となる土地総額は、画地規模や立地環境によりまちまちで
あるが、標準的規模の事業用地であれば概ね１０００万円前後が目安と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市内の取引事例がやや不足したものの、規範性が高い取引事例を比較検討のうえ試算しているため、市場
の実態を反映しており説得力は強いと判断する。一方、近隣地域周辺は自用目的の土地取引が支配的であり、賃貸用建
物の建築を前提とした土地取引は殆どないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、収益価格は参考にとどめ、代
表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,400 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[103.0]

100
[ 85.1]

[100.0]
100

45,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は脱しつつあるが、熊野尾
鷲道路の全線開通による流入減少が市街地等
の衰退を助長しており、市内の土地需要は低
迷が続いている。

地域要因に特別の変動はないが、尾鷲市街地
全般の不動産市況が低迷しており、土地需要
は減退傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

尾鷲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０９ -231407	尾鷲市		建付地	（　）	台形	北8m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	１０９ｙ -231406	尾鷲市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東19.7m国道、中間画地		（都） (70,200)
c	１０９ｙ -231404	尾鷲市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、南西4.1m、角地		（都） (80,200)
d	１０７ -231038	熊野市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,592	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 95.0]	47,923	100 [ 106.0]	45,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,200
b	(　 ) 34,403	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 87.4]	54,827	100 [ 123.6]	44,358		44,400
c	(　 ) 42,016	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.8]	50,836	100 [ 110.1]	46,173		46,200
d	(　 ) 23,337	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	30,743	100 [ 69.1]	44,491		44,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,100 円／㎡]

尾鷲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,049,274	834,216	3,215,058	2,990,260	224,798	（　0.9453） 212,502	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,086,577 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾鷲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	12.8 m x 18.7 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案し、２階建て店舗兼事務所（１階店舗、２階事務所）を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

周辺類似建物の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	80.0	115.20	1,862	214,502	5.0	1,072,510
							0.0	0
2～ 2	事務所	144.00	85.0	122.40	1,298	158,875	5.0	794,375
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	82.5	237.60		373,377		1,866,885
								0

⑨年額支払賃料	373,377 円　×　12ヶ月　＝　 4,480,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,480,524 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 448,052 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,032,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,866,885 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,802 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,049,274 円　　　　（　 16,872 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０７賃ｙ　　　　-231058	2,029 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,826	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,862 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０７賃ｙ　　　　-231059	1,770 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,921
c	１０７賃ｙ　　　　-231063	1,559 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,867

尾鷲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,500 円	40,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,416 円	4,480,524　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 342,500 円	40,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 834,216 円　（　　　　　　 3,476 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,300,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,990,260 円（　　　　　 12,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,049,274 円
②総費用	834,216 円
③純収益　①－②	3,215,058 円
④建物等に帰属する純収益	2,990,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	224,798 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	212,502 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 885 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,086,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）