別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尾鷲 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾鷲 -3 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.

鑑定評価額 3,390,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾鷲市倉ノ谷町１０５０番４５ ｢倉ノ谷町１６－１３｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北4m市道 水道 尾鷲 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 尾鷲駅北西方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 相対的に選好性が優る高台に存するものの、市全般の住宅地需要が弱い状況にあるため、当面は現状維持で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾鷲市の高台地域を中心に周辺市町を含む住宅地域。主な需要者は当圏域に地縁のある個人であり、その 他の転入者は少ない。尾鷲市周辺では市街地よりも高台の方が住宅地としての選好性が優るが、市の若年人口が急激に 減少しているため、高台地域についても住宅地需要は弱含みの状況にある。当該市場における土地需要の中心価格帯は 、周辺環境等により大きく異なるが、小規模な既成住宅地の場合、概ね５００万円未満が目安と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ地域に存し、画地規模も小さく、一般的な賃貸用建物の建築を想定することが困難で あるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、類似性の高い住宅地の取引事例に基づき試算しているため 、対象標準地に係る市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾鷲 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 64.0] [100.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は脱しつつあるが、熊野尾 鷲道路の全線開通による流入減少が市街地等 の衰退を助長しており、市内の土地需要は低 迷が続いている。 地域要因に特別の変動はない。高台に存し一 定の土地需要はあるが、高齢化等による相対 的な地位の低下が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％