別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 名張 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名張 -5 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名張市緑が丘東１２５番 ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる郊外の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桔梗が丘 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 桔梗が丘駅西方 1.1km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の熟成が進む住宅団地で、特段の変動要因は見込まれず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。市 内の宅地供給は過剰ぎみで、選好で劣るため、需要は弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名張市内の住宅地域で、需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。人口減少と高齢化が進み土地需要 が減退している中で市内の住宅地は供給過剰ぎみで、駅に近く商業施設や公共施設も多い利便性に優れる新興住宅地に は一定の需要があるが、郊外の高台にある熟成の進む住宅団地の競争力は劣り、需要は弱い。土地取引は標準面積２０ ０㎡で、４５０万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、共同住宅等の賃貸物件は見当たらず、標準地の規模からも 、共同住宅の想定は非現実的であるため試算しなかった。これに対し、比準価格は市場参加者が重視する居住環境の快 適性・利便性を実証的にあらわす価格であること、また、同一団地を中心に市内住宅団地の信頼できる取引事例を収集 し得たことから、比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は雇用は回復基調で、個人消費や住 宅投資は持ち直しの兆しが見られる。名張市 の人口は県平均を上回るペースで減少し、高 齢化率も高い。 団地の進入路の近くに大型商業施設ができた が、団地内では特段の変動要因は見られない 。郊外の住宅団地で、競争力で劣り、需要は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％