別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 名張 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名張 -4 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.

鑑定評価額 5,720,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名張市平尾３２５８番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ駅に近い既成住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 名張 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 名張駅南方 380m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 名張駅に近い住宅地域として熟成しており、今後も現状での推移が予測されるが、やや街路条件等に劣り需要は 弱含み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名張市内の住宅地域が中心。主たる需要者は、名張市内の居住者である。名張駅との接近性に比較的優 れるが、近鉄線踏切に近く街路の配置にも劣る既成住宅地域である点等からその選好性は弱く、また市内全体の住宅地 が供給超過な面もあり、需要はやや弱含みである。中心価格帯は２００㎡程度の土地で、約５８０万円前後と判断され る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域周辺には共同住宅も見られるが、市域全体で共同住宅は供給過剰であり、画地規模による経済合理性等も考慮 して収益価格は試算しない。一方、比準価格は名張市内の事例適格４要件を有する住宅地等の取引事例を中心に試算し た、実証性及び規範性に優れる価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名張 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [150.9] [103.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名張市の人口減少率、高齢化率は県内平均よ り高位で推移。新型コロナの影響等は緩和し 、一部マクロ指標は改善傾向にある。 名張駅に近い住宅地域として熟成しており、 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％