別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名張 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名張 -3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　正敏   TEL.

鑑定評価額 9,290,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名張市桔梗が丘３番町４街区６番 ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 桔梗が丘 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桔梗が丘駅北東方 960m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ大規模住宅団地として熟成しており駅前商業施設の閉店や新型コロナウイルス感 染症の影響を受けて減少傾向にあった土地需要も徐々に回復しており今後も回復傾向が続いていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名張市内の区画整然とした住宅地域で、市内の居住者が需要の中心で伊賀市からの転入者もみられる。市 内の人口減少や宅地の供給過剰が続き、当団地内には空家も多い。駅前商業施設の閉店もあって利便性が低下した。新 型コロナ感染症の影響等から需要の減少が続き、業者の転売目的による安価な取引も多いようである。規模や道路との 高低差等によるバラツキはあるが、２２０㎡程度の画地で概ね９００万円から１０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ早い時期に開発された大規模住宅団地で原価法は適用できず、標準地の規模等からアパ ート経営を想定するのは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は近くの住宅団地内における時点の 比較的新しい事例から試算した価格で、事例資料としての類似性が高く試算値間の開きも小さく、市場の実態を反映す る価格が試算できていると考える。よって市場性を反映する比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　名張 -7                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少、高齢化率の上昇、新型コロナ 感染症の影響でアパートの空室増加がみられ る。利便性の良好な一部地域を除いて地価は 下落傾向にある。 当団地内は街路との高低差や画地規模のばら つきがやや大きいが、近隣地域の画地規模は 標準的で平坦地勢にあり、比較的需要の安定 した地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.2 ％