別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名張 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名張 -1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡原　康志   TEL.

鑑定評価額 3,450,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名張市新町１２８番１ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗兼住 宅等が混在する既成 住宅地域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 名張 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． ３ｍ市道 交通 施設 名張駅南西方 980m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街地内に形成された混在性も有する既成の住宅地域で、当面は現状での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね名張市及び周辺市を範囲とする住宅地域の存する圏域。需要者は同一需給圏内の在住者が中心である 。一部に需要の底堅い地域もあるが、市内における人口の減少傾向や高齢化もあって、標準地の如き旧市街の既成住宅 地に対する需要は限定的で、取引には地縁性が重視される傾向も認められる。本市場における土地の取引規模にはばら つきもあって中心的な価格帯は必ずしも明確ではない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧市街地の既成の住宅地域であるが、標準地に収益物件を想定することは経済面から非合理的と判断されるため収益還 元法は非適用とした。本地域での標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的で あり、複数の取引事例から求めた比準価格の説得力は高いためこの比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [121.5] [100.0] 100 33,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名張市の人口は減少傾向。新型コロナの影響 が徐々に緩和される中で、県内経済には持ち 直しの動きも見られるが、先行きに対する不 透明感も伴う。 地域要因に大きな変動はない。旧市街地にあ る既成の住宅地域で、外部からの需要は弱く 、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％