別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 鈴鹿 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 9-3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　藤川　勝彦   TEL.

鑑定評価額 40,500,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市安塚町字源平塚１３５０番２０８外 ②地積 　(㎡) 1,190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 中小規模工場のほか に住宅も見られる工 業地域 南西6m市道 水道 白子 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 白子駅北西方 4.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近くで基幹道路である国道２３号バイパスの整備が進められており、物流ポテンシャル等が増している。地価は 安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内外の工業地域等。需要者は鈴鹿市及びその周辺市で事業展開を行う事業者が中心となる。近くで 基幹道路である国道２３号バイパスの整備が進められており、物流ポテンシャル等が増している為、需給関係は安定的 である。取引される価格帯は規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、工場地の賃貸市場は未発達で 、適正な賃料水準の把握が困難であり、収益価格は算出しない。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症・ウクライナ問題 ・物価高騰等の影響により、鈴鹿市の地価動 向などには不透明感が存在する。 近くで基幹道路である国道２３号バイパスの 整備が進められている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％