別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鈴鹿 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 9-2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　山中　祥平   TEL.

鑑定評価額 2,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市南玉垣町字玉垣６３５０番外 ②地積 　(㎡) 124,566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 大規模工場の周辺に 小規模工場が集まる 工業地域 南西15m市道、三方路 水道 白子 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   800 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 390.0 ｍ、奥行　約　　 340.0 ｍ、規模　　   125,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 白子駅北西方 4.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に大小の工場が立地する工業地域であり、周辺では中勢バイパスの建設工事が進行中で道路交通の利便性 の向上が見込まれることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県北勢・中勢地域の工業地域の存する圏域。需要者は県内外の大手企業や工場事業者等が中心である 。高速道路ＩＣや幹線道路周辺の工業地域を中心に工場用地需要は堅調である。近隣地域は市街地にある内陸型の工業 地域で、周辺では中勢バイパスの建設工事が進捗しており道路交通の利便性の向上が見込まれるなど発展的動向が見ら れる。取引総額は、画地規模等により相当異なるため、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大規模工場等が立地する内陸型の工業地域で、自社利用目的の取引が中心である。比準価格は鈴鹿市や隣接 市の内陸部の工業地の事例を採用し、立地条件や画地規模等を勘案し適正に比準して求めたもので、当該地域の市場の 実態を反映したものである。一方、大規模工業地について賃貸による工場経営は想定し難いため収益価格は試算しない 。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [ 93.9] [101.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の人口は微減傾向。鈴鹿市では新名神 高速道路鈴鹿ＰＡスマートＩＣ周辺において 土地区画整理事業による工業団地の造成工事 が進行中である。 近隣地域周辺で新規の工場立地は見られない が、周辺で建設工事が進行している中勢バイ パスが令和５年度に開通予定である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％