鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鈴鹿 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１２ -52	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m県道、東10.2m、北6m、三方路		準工 (70,200)
b	１０１ -37	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.6m県道、西4m、角地		１住居 (70,200)
c	１０３ｙ -10	津市		更地	（　）	長方形	西7.5m市道、南3m、東4m、三方路		２中専都市機能誘導区域 (60,200)
d	１０３ -38	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
e	１０４ｙ -103	津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西11.5m県道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,607	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,054	100 [ 69.3]	102,531	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 79,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	77,012	100 [ 73.3]	105,064		108,000
c	(　 ) 80,774	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	79,974	100 [ 77.1]	103,728		107,000
d	(　 ) 120,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,562	100 [ 96.5]	124,935		129,000
e	(　 ) 80,188	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,947	100 [ 76.8]	104,098		107,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

鈴鹿 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,072,311	2,213,246	8,859,065	7,494,200	1,364,865	（　0.9722） 1,326,922	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	25,517,731 円　　　　（　 52,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鈴鹿 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	Ｓ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	483 ㎡	12.4 m x 38.6 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗兼事務所で、内階段等を設置して、１階店舗はフロア貸し、２階以上は事務所で平均専有面積は６８㎡

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

内階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	75.0	180.00	2,000	360,000	5.0	1,800,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	240.00	85.0	204.00	1,620	330,480	5.0	1,652,400
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	81.7	588.00		1,020,960		5,104,800
								0

⑨年額支払賃料	1,020,960 円　×　12ヶ月　＝　 12,251,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 588.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,251,520 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,225,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,026,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,104,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,072,311 円　　　　（　 22,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０賃　　　　-4	1,717 ( 1,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,913	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,008 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０賃ｙ　　　　-4	2,225 ( 2,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,140
c	１１０賃ｙ　　　　-3	1,901 ( 1,893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,000

鈴鹿 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	367,546 円	12,251,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 330,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 808,000 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,213,246 円　（　　　　　　 4,582 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,494,200 円（　　　　　 15,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,072,311 円
②総費用	2,213,246 円
③純収益　①－②	8,859,065 円
④建物等に帰属する純収益	7,494,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,364,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,326,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,517,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
鈴鹿 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鈴鹿 5-2

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　藤川　勝彦

TEL.

鑑定評価額

52,200,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鈴鹿市南江島町２６０番｢南江島町１２－２４｣				②地積　(㎡)	483 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (90,300)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、医院、共同住宅等が混在する商業地域	南東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	白子 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 460 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

白子駅北東方

620m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

周辺地域において大型ショッピングセンターの建て替え工事等が進められており、その影響が注視される。また
、地価はやや流動的な部分はあるが、安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鈴鹿市内の比較的繁華性を有する商業地域。需要者は、鈴鹿市に地縁性を有する個人事業者から広域的
な事業展開を行う法人などが想定できる。周辺地域において大型ショッピングセンターの建て替え工事等が進められる
などする為、需給関係は比較的安定している。取引される価格帯は画地規模などによりまちまちで、需要の中心となる
価格帯を見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域などにおいて信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、近隣地域周辺は商業地域で自用の建物とともにテナ
ントビル等が看取され、収益性をも勘案して価格形成がなされているが、収益価格は想定事項が多く、相対的な限界性
がある。従って、市場の価格形成の実態を最も反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の
通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鈴鹿 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 60.5]

[103.0]
100

108,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症・ウクライナ問題
・物価高騰等の影響により、鈴鹿市の地価動
向などには不透明感が存在する。

周辺地域において大型ショッピングセンター
の建て替え工事等が進められている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

鈴鹿 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０ -22	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.6m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	１１０ -8	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、北7.5m、角地		準工 (70,200)
c	１０１ -37	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.6m県道、西4m、角地		１住居 (70,200)
d	１０２ｙ -44	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,886	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,417	100 [ 75.5]	123,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 86,156	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	83,563	100 [ 79.3]	105,376		109,000
c	(　 ) 79,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	77,012	100 [ 74.1]	103,930		107,000
d	(　 ) 76,394	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,088	100 [ 75.9]	100,248		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

鈴鹿 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,791,209	2,203,914	8,587,295	7,494,200	1,093,095	（　0.9722） 1,062,707	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	20,436,673 円　　　　（　 42,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鈴鹿 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	Ｓ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	483 ㎡	12.4 m x 38.6 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階から３階は部分貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	75.0	180.00	1,924	346,320	5.0	1,731,600
							0.0	0
2～ 3	事務所	240.00	85.0	204.00	1,590	324,360	5.0	1,621,800
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	81.7	588.00		995,040		4,975,200
								0

⑨年額支払賃料	995,040 円　×　12ヶ月　＝　 11,940,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 588.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,940,480 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,194,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,746,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,975,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,777 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,791,209 円　　　　（　 22,342 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２賃ｙ　　　　-1	1,615 ( 1,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,035	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,932 円/㎡　月額支払賃料（　 1,924 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１賃　　　　-1	1,649 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,030
c	１１０賃　　　　-4	1,717 ( 1,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.2]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,732

鈴鹿 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	358,214 円	11,940,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 330,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 808,000 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,203,914 円　（　　　　　　 4,563 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,494,200 円（　　　　　 15,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,791,209 円
②総費用	2,203,914 円
③純収益　①－②	8,587,295 円
④建物等に帰属する純収益	7,494,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,093,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,062,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,436,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,300 円／㎡）