別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鈴鹿 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -31 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市江島町４０２９番 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並びつつある住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 白子 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 白子駅北方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２３号背後の区画整理された新興住宅地域で、白子駅にも近く利便性に優れており、住宅地需要は旺盛。地 域の熟成に伴い住環境が向上し、地価も上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は市内の住宅地域であり、特に国道２３号以西の新興住宅地域と代替競争関係が強い。典型的な需要 者は市内居住者を中心に隣接市等からの転入も考えられる。国道２３号背後の住宅地域にあっては生活利便施設が充実 し、人気が高く、住宅用地の需要は旺盛である。需要の中心となる価格帯は土地１８０㎡程度で総額１，１００万円～ １，３００万円、新築戸建で総額３，５００～３，９００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺ではアパート等の利用はあるが、画地規模から賃貸住宅の想定が現実的でないため収益価格は試算しなか った。典型的需要者である一次取得者層の観点から、居住の快適性・利便性を重視し、類似地域における住宅地事例と の比較検討を行って得た比準価格を妥当と判断し、比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 67.8] [105.0] 100 61,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の人口は微減傾向だが県平均より緩や か。土地取引は横ばいで回復傾向に一服感。 住宅地は需要旺盛で内陸部での新規供給が活 発である。 幹線国道背後の生活利便性に優れる新興住宅 地域で、旺盛な需要に対し供給が限定的であ るため、地価上昇が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％