別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鈴鹿 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -30 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市自由ヶ丘１丁目２７０９番９０ ｢自由ヶ丘１－１５－２０｣ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等も見られる郊外の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 河曲 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 河曲駅北西方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された郊外の大規模住宅団地で、競争力はやや弱いが、割安感から地価の安定化傾向が窺える。今後 も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の既成住宅地域が中心となる。需要者は鈴鹿市の居住者が中心であるが、隣接市からの転入も見 られる。鈴鹿市北部方面では高岡台の大規模住宅団地があり、市街地内でも中小規模の開発が継続している。当該地域 のように郊外の古い住宅団地については競争力はやや弱いが、割安感から地価の安定化傾向が窺える。需要の中心とな る価格帯は、標準的面積で土地は７００万円～８００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が支配的であり、類似地域での取引価格を重視した価格形成が見られる。戸建住宅地と して開発された郊外にある市街化調整区域内の住宅団地であり、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価 格は試算しない。比準価格は類似地域における取引事例から求めており、近時の地価動向を反映している。よって、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 92.5] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性が良好な住宅地域を中心として需 要は安定しており、臨海部や郊外の集落地域 の需要は弱いが、全体として地価の安定化傾 向が進む。 古くに開発された郊外の大規模住宅団地で、 地域内に大きな変化はない。競争力はやや弱 いが、割安感から地価の安定化傾向が窺える 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％