別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鈴鹿 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -29 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市国府町字北一色６７６番４外 ②地積 　(㎡) 527   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を主体とす る既成住宅地域 南4.2m市道 水道、下水 平田町 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 平田町駅南西方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。市街化調整区 域内の農家集落に存する住宅地域であるため、需要は限定的であり、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市郊外の農家住宅地域である。需要者は近隣地域及びその周辺に地縁のある個人が中心である。市街 化調整区域内の農家集落に存する住宅地であるため、需要者は限られており、需要は弱い。取引の中心となる価格帯は 、規模などによりばらつきが大きく、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では鈴鹿市内の既成住宅地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格は実 証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、市街化調整区域内で共同住宅等の賃貸用住宅はみられず、賃貸市 場が存しない地域であるため、収益還元法は適用しない。以上より取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済情勢は持ち直しの動きが一服して いる。鈴鹿市の人口は微減で推移。地価は沿 岸部等一部を除き、概ね安定的に推移してい る。 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住 宅地域であり、地域内に特段の変動要因はな い。需要は弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％