別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鈴鹿 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -27 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡部　康信   TEL.

鑑定評価額 9,620,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市稲生こがね園３３００番２３ ｢稲生こがね園５－３｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 白子 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 白子駅西方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発から年数が経過した住宅団地で、周辺地域には新しい小規模開発が散見される。近隣地域の土地利用に大き な変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市及び隣接市の住宅地域である。需要者は鈴鹿市居住者の世帯分離や他市町からの転入が中心である 。住宅地の需要は概ね堅調で、生活利便性を有する地域や新興住宅地で災害の危険性が低い土地は特に選好性が高い。 近隣地域は郊外の閑静な住宅団地で、内陸部で水害等の危険性が低く、白子地区に比較的近い利便性等から土地需要は 安定している。取引される価格帯は、２３０㎡程度の標準的な土地で１，０００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅団地で、自用目的の取引が中心である。比準価格は標準地と代替性が認められる鈴 鹿市内の住宅地の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映した価格である。一方 、近隣地域は戸建住宅地として開発された住宅団地で共同住宅を想定することは非現実的であることから、収益価格は 試算しない。以上より、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鈴鹿 -9                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の人口は減少、高齢化率は上昇、不動 産取引件数は減少、個人消費は持ち直し。雇 用は改善傾向にあるが物価高により実質賃金 は減少。 白子地区に比較的近い、内陸部の熟成した住 宅団地である。周辺に残る農地等は小規模開 発による宅地化が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +0.5 ％