別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鈴鹿 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -26 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡原　康志   TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市高岡台１丁目２２８０番９０ ｢高岡台１－１０－１７｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西4m道路 水道、ガス、下水 河原田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４ｍ 道路 交通 施設 河原田駅南西方 900m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に形成された住宅団地内に所在する戸建主体の住宅地域であり、今後も現状用途の土地利用が継続される ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね鈴鹿市及び周辺市の住宅地域の存する圏域で、市場参加者は同一需給圏内の在住者が中心である。鈴 鹿市内陸部では開発による住宅地の新規供給が継続的に見られる。四日市市との市境近くにある標準地周辺の開発整備 された既成住宅地には比較的堅実な需要が見られる。需要の中心となる価格帯は土地は総額９００万円～１，２００万 円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本近隣地域は自用の戸建住宅が主体の郊外丘陵地に形成された住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは地 域性などから非現実的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取 引市場の水準を注視して行われることが一般的であり、複数の取引事例を比較検討して求めた比準価格の規範性は高い ため、この比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の人口は微減傾向。新型コロナの影響 が徐々に緩和される中で、県内経済には持ち 直しの動きも見られるが、先行きに対する不 透明感も伴う。 市境近くに所在する本地域内に著しい変化は なく、戸建住宅が集まる住宅地域として概ね 成熟している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％