別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鈴鹿 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -22 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　正敏   TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市稲生西２丁目１１２１６番１ ｢稲生西２－１２－１１｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南西4m市道 水道 白子 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 白子駅西方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家集落を母体とする地域で農家住宅と一般住宅等が混在する。新型コロナ感染症の影響は比較的小 さいが、地縁性を有する地域であるため需要は少ない。今後もほぼ現状程度の状況で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の一般住宅や農家住宅等が混在する住宅地域で、需要の中心は市内の居住者である。鈴鹿市内で は区画整理事業や中小規模の宅地開発による新規の宅地供給が続いている。街路配置がやや劣り農家集落的な要素もあ る地域であるため新型コロナ感染症の直接的な影響は少ないとしても土地需要はやや弱い。類似地域を含めて取引は少 なく画地規模や街路条件等により価格帯にもばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯は把握しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅と農家住宅等が混在する状況にある古くからの地域であり原価法は適用できず、賃貸市場が成熟し ていないことから収益価格は試算しなかった。新型コロナ感染症の拡大前から需要の少ない地域であるため、比準価格 は広域的に選択した取引事例から試算した価格で、試算値間の開きは大きい部類に入るが市場の実態を一応反映する価 格が試算できていると考える。よって一応市場性を反映する比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響もあって先行き不透 明感は払拭されていないが個人消費や生産活 動は回復傾向にあるとみられ地価は徐々に回 復してきている。 市街地には比較的近いものの、街路の幅員や 配置等の街路条件等がやや劣る地域であるこ となどから、土地需要はやや少ない状況で推 移してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％