別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 鈴鹿 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -21 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄   TEL.

鑑定評価額 6,840,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市稲生西３丁目７５２２番２１ ｢稲生西３－１５－５｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 低層戸建住宅が建ち 並ぶ熟成した標準住 宅地域 北西5m市道 水道 白子 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 白子駅北西方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後に位置する熟成の進む小規模開発住宅地域で、大きな変動要因は見込まれず、今後とも現状のまま 推移する地域であると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市の住宅地域で、需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。市内の新規開発住宅地には規模が大 きく区画整然とした住環境に優れた地域も多く、規模が小さく、熟成の進む住宅地である当該地域はこれらの地域との 競争で劣るものの、大型商業施設や駅に近い利便性及び良好な道路交通網等から需要は持ち直している。土地取引は標 準的な２００㎡程度の規模で６５０万円～７５０万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、戸建住宅としての利用が標準的であり、共同住宅等の賃貸物件の想定は投資採算性の観点から非 現実的と判断されるため試算しなかった。これに対し、比準価格は市場参加者が重視する居住環境の快適性・利便性を 実証的にあらわす価格であり、また、広域的に信頼できる取引事例を収集し得たことから、比準価格に基づき、代表標 準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [122.5] [100.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は雇用は回復基調で、個人消費や住 宅投資は持ち直しの兆しが見られる。鈴鹿市 の人口は減少傾向だが、県平均に比べ減少率 は緩やか。 規模が小さく、熟成の進む小規模開発住宅地 域で地域要因に大きな変動は見られない。利 便性に優れるため需要は持ち直している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％