別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鈴鹿 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -20 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 7,170,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市郡山町字西高山２０００番６０ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ環境の良い住宅地 域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 中瀬古 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 中瀬古駅西方 400m 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された大規模住宅団地であるが、中勢バイパスの整備により各方面とのアクセスが向上している。周 辺には新興の住宅地域もあるが、当該地域の需要は概ね安定しており、今後も現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市郊外の戸建住宅地域が中心となる。需要者は鈴鹿市の居住者が中心であるが、圏外からの転入者も 見られる。当該地域は鈴鹿市南部の大規模住宅団地内にあり、隣接するエリアには津市北部の大規模住宅団地が立地し ている。中勢バイパスの整備により各方面へのアクセスが向上した住宅地域であり、需要は安定的に推移している。需 要の中心となる価格帯は、土地は標準的面積で７００万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性等が重視される戸建住宅地域であり、自己利用目的の取引がほとんどである。戸建住宅が建ち 並ぶ住宅団地であり、標準地の画地規模、事業収支の観点などから、アパートなどの賃貸住宅等を新規に想定すること が非現実的であるため収益価格は試算しない。比準価格は類似地域における信頼性の高い取引事例から求めており規範 性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [120.3] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性が良好な住宅地域を中心として需 要は安定しており、臨海部や郊外の集落地域 の需要は弱いが、全体として地価の安定化傾 向が進む。 地域要因に大きな変動はない。周辺には新興 の住宅地域もあるが、当該地域の需要は概ね 安定しており、地価も横ばいで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％