別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鈴鹿 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -17 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市岸岡町字雲雀山２７０７番１４５ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 千代崎 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 千代崎駅南西方 960m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的古くから開発された住宅団地であり、居住環境も一応安定しているが、宅地需要は特に旺盛なものではな い。したがって、地価水準自体は今後とも底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の戸建住宅を主体とする一般住宅地域の所在する圏域である。需要者は鈴鹿市に居住する者が中 心であるが、一部には市外からの転入も含むと見られる。鈴鹿市内では農地や工場跡地を開発素地とした住宅地の開発 が続いているが、旧来型住宅団地に対する需要の程度と比較すると、新規開発地は土地需要が堅調である。需要の中心 となる価格帯は、標準的画地規模が２２０㎡程度である場合は概ね９００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅団地に所在するため、近隣地域内の共同住宅等の収益物件は一般的な土地利用ではない。したがって、収益性 に基づいた賃貸物件用の土地取引は見られないので収益価格は試算しなかった。比準価格は、同種別の信頼性ある取引 事例より求められており、実際の土地取引実態を適正に反映している。以上より、比準価格を妥当と判断した。また、 周辺地域における同種別の土地取引の動向についても考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鈴鹿 -7                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の地価動向は、市内産業の経済活動の 活発化に伴い、横這いや上昇基調にある。な お、海岸部等の一部地域は地価回復の状況に は至っていない。 丘陵地の地勢を活かした街区の配置が行われ 住環境に貢献しているが、居住者の高齢化も 進んでいる。地価変動は底打ち感からやや上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％ +0.3 ％