別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 鈴鹿 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -15 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　藤川　勝彦   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市庄野羽山４丁目３０００番１５８ ｢庄野羽山４－１３－１２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス 平田町 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 平田町駅西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地であり、著しい地域要因の変化は認められず、今後も現状の状態で推移す るものと予測する。地価は、安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の戸建住宅を主体とする住宅地域など。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占め ると考える。鈴鹿市内には中・大規模住宅団地が存し、住宅地はやや供給過剰気味であるが、生活利便性を背景に需給 関係は安定的である。土地は１６５㎡程度で７００万円～９００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は標準的面積が１６５㎡前後で戸建住宅を主体とする住宅地域であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と 判断されるため、収益価格を試算しない。一方、居住の快適性を重視する住宅地域で、類似地域等において信頼性のあ る取引事例を収集し得た。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [105.0] 100 [ 83.4] [100.0] 100 46,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症・ウクライナ問題 ・物価高騰等の影響により、鈴鹿市の地価動 向などには不透明感が存在する。 著しい地域要因の変化は認められず、生活利 便性を背景に需給関係は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％