別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鈴鹿 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -14 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 8,150,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市若松中２丁目１２８２番１４ ｢若松中２－１６－２８｣ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅も見られる既成 住宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 伊勢若松 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 伊勢若松駅南方 900m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も見られる既成住宅地域で、大きな変動もなく現状維持のまま推移すると予測される。沿岸部に近く浸 水懸念で住宅需要の低迷が続き、地価は底値には近づいているものの下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鈴鹿市内の近鉄名古屋線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大部分を占め、 同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺での新規宅地供給の影響を受け、既成住宅地に対する需要は弱含みで推移し ている。また、防災意識の高まりから沿岸部の浸水懸念による需要も未だ回復していない。取引される画地規模も様々 で需要の中心となる価格帯は把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅も見られる既成住宅地域内で、アパート等の賃貸住宅も見られず貸家需要が想定できないため、収益還元法は 非適用とした。比準価格は類似する住宅地域内の事例を採用し求められ、得られた価格は市場の特性を反映した信頼性 の高い価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [188.9] [103.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィ ズ・アフターコロナを見据えた経済活動等が 見られる。地価は一部で回復傾向を示す。 沿岸部の既成住宅地域。震災以降、水害懸念 により当該住宅地に対する需要は弱く、地価 は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　+103.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％