別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鈴鹿 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -12 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 8,380,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市野町南１丁目６６３番１１８ ｢野町南１－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 白子 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 白子駅北西方 4.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域において宅地開発が認められるが、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地であり、当分の間 は現状の状態で推移するものと予測する。また、地価は上昇又は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の戸建住宅を主体とする住宅地域などで特に伊勢鉄道沿線の住宅地域と代替競争関係は高い。需 要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占めると考える。鈴鹿市内には中・大規模住宅団地が多く存し、当該 地域の周辺でも新興の分譲住宅団地も見られる。またマンション等との代替競争性もあるが、需給関係は安定的である 。土地は２４０㎡程度で８００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地で標準地の地積が２３８㎡とやや小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と 判断されるため、収益価格を試算しない。一方、居住の快適性を重視する住宅地域で、類似地域等において信頼性のあ る取引事例を収集し得た。従って、比準価格を採用し、最近の地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [120.2] [101.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィ ズ・アフターコロナを見据えた経済活動等が 見られる。地価は一部で回復傾向を示す。 周辺地域において宅地開発が認められるが、 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅 団地であって、需給関係は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％