別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鈴鹿 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -11 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市寺家８丁目６４６番２２ ｢寺家８－２－３｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 国道背後に戸建住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 鼓ヶ浦 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鼓ヶ浦駅南西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内の土地利用自体は安定的であるが、交通接近状況や住宅環境面で劣る面があるため、将来的な土地需 要の減退がやや懸念される。したがって、地価の推移はやや下落気味で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄名古屋線沿線を中心とした鈴鹿市内の住宅地域の所在する圏域である。需要者は鈴鹿市在住者を中心 として、一部に市外居住者も含まれる。近隣地域周辺は農地が多く残る地域であり、鈴鹿市街地やその周囲に位置する 住宅団地と比べて、住宅地需要は低調である。取引の中心となる価格帯は、２００㎡程度の標準画地規模で土地総額６ ５０万円前後であると見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅地域にあり、収益還元法については、標準地の規模が収益物件の建築には過小であり、適切な収益性 は見込めないため、当該手法は適用しなかった。一方、取引事例比較法は適切に事例の選択、要因比較等を行っており 、求められた比準価格は実証的で信頼性が高い。以上から市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地 との検討を踏まえ、また周辺地域における同種別の土地取引動向も考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,100 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [159.0] [100.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の地価動向は、市内産業の経済活動の 活発化に伴い、横這いや上昇基調にある。な お、海岸部等の一部地域は地価回復の状況に は至っていない。 比較的小規模に開発された戸建住宅を中心と する住宅地域であり、周辺地域には農地等も 多い。大きな変動要因はなく、地価動向は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +47.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％