別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鈴鹿 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -4 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市庄野共進３丁目３４２９番２３ ｢庄野共進３－２－５７｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.6m市道 水道、ガス 平田町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ市道 交通 施設 平田町駅西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設に近く生活利便性が良好な住宅地域であり、需要は安定的で地価は上昇基調にあるものと思料する 。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地内の既成住宅地域が中心である。需要者は市内居住者が多いが市外からの転入も見られる。市内で は大規模の宅地分譲や中小規模の開発が多く、需要も堅調に推移している。当該地域は商業施設に近く生活利便性が良 好な住宅地域であり、需要は安定的で地価はやや上昇傾向にある。土地は標準的面積で、８００万円～１，０００万円 程度が需要の中心となる価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された地域であり、自己使用目的の取引がほとんどである。当該地域では居住の快適性が 重視され類似地域での取引価格を指標とした価格形成が見られる。標準地は規模が小さく共同住宅を想定することは非 現実的であるため収益価格は試算しない。よって、類似地域における信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [105.0] 100 [ 86.0] [100.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性が良好な住宅地域を中心として需 要は安定しており、臨海部や郊外の集落地域 の需要は弱いが、全体として地価の安定化傾 向が進む。 地域内に大きな変動はない。商業施設に近く 生活利便性も高いことから、需要は安定的で あり地価も上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％