別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 桑名 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 9-2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　達家   TEL.

鑑定評価額 99,700,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字桑部字松ケ下１０４８番１外 ②地積 　(㎡) 4,554   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:2 工場 大中規模工場のほか 一般住宅も見られる 工業地域 南10m市道 水道 蓮花寺 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西   500 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 大中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 蓮花寺駅南西方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 物流施設需要などを中心として工業地需要は回復基調にあり、今後の地価は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄名古屋線沿線で桑名市及び隣接市町の工業地域。需要者の中心は圏内の事業者が多いが、広く三重県 や東海地方などの広範囲を活動領域とする工業者や物流事業者などの需要もある。目先の地域経済には起伏があるが、 回復を期待する事業者の事業マインドは根強い。事業種類及び内容により必要面積が異なるため、取引規模や総額の中 心は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸による工場経営はほとんど見られない地域であるため、収益価格は試算しない。本地域における土地取 引はほとんどが自己使用目的であり、生産や流通の合理性を重視する工業地域に所在して、需要者は比準価格を指標と して価格判断することが一般的であるため比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [103.2] [ 98.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 政府の事業支援、金利の低下等を背景に、消 費者物価の上昇や円安の進展等のマイナス要 因もあるが、総合的な地域経済は回復方向に ある。 周辺地域では自動車交通網の整備が進んでお り、交通利便性や周辺地域環境如何により土 地選別が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +17.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％