別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桑名 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 9-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　船橋　俊一   TEL.

鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字安永字四区割７５５番２外 ②地積 　(㎡) 4,621   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 中小規模の工場、作 業所が建ち並ぶ工業 地域 北6m市道、西側道 水道、ガス、下水 益生 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅地域に隣接する工業地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 益生駅南方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場等が立地する工業地域であるが、工業地域としての発展的動向はない。周辺には一般住宅も多く 、将来的には住宅地へ移行するなど、土地利用の変化が予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県の北勢地域における工業地域である。需要者は県内の中小事業法人を中心として、当該圏域におい て既に生産或いは物流拠点を有する法人や関連事業法人なども想定される。圏域内においては道路交通網整備が進んで おり、また、企業収益や設備投資は持ち直していることから、工業地需要は回復傾向にある。なお、事業者により工場 の立地基準が異なるため、需要の中心となる価格帯は一概に把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自社の工場が多い地域であり、賃貸事例を見いだせず、賃料水準が把握できないことから、収益価格は試算 しなかった。一方、自用目的の工場用地の取引において、需要者は他の工業地の取引価格の水準等を指標に意思決定を 行うことが通常であることから、市場特性を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。以上のことから、比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 71.3] [101.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新規投資は新型コロナの影響により一時的に 停滞したが、道路交通網の整備が進み、物流 施設用地を中心に需要は回復しつつある。 市中心部に近い工業地域であり、将来は住宅 地への移行が想定される。新型コロナの影響 は落ち着き、需要は回復しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -19.5 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％