鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桑名 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -15	四日市市		建付地	（　）	長方形	北東70m市道、北西7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１０４ -510	四日市市		更地	（　）	台形	北西36m国道、北東5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	１０４ -503	四日市市		建付地	（　）	不整形	北西8.2m市道、南西6.4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,492)
d	１０４ -514	四日市市		更地	（　）	長方形	南東36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	１１０ -20	桑名市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,827	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	131,224	100 [ 88.9]	147,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 107,622	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	109,801	100 [ 73.5]	149,389		149,000
c	(　 ) 133,696	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	136,349	100 [ 92.0]	148,205		148,000
d	(　 ) 131,449	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	132,501	100 [ 82.5]	160,607		161,000
e	(　 ) 105,421	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	118,554	100 [ 63.5]	186,699		187,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

桑名 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,194,858	5,204,740	18,990,118	18,262,600	727,518	（　0.9466） 688,669	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	13,243,635 円　　　　（　 37,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桑名 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ5	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	349 ㎡	21.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建の店舗兼事務所で、１階は店舗、２階以上は事務所、各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	2,900	543,750	10.0	5,437,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	80.0	200.00	2,180	436,000	10.0	4,360,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	250.00	80.0	200.00	2,070	414,000	10.0	4,140,000
							0.0	0
塔屋～	機械室	30.00

～

計		1,280.00	77.1	987.50		2,221,750		22,217,500
								0

⑨年額支払賃料	2,221,750 円　×　12ヶ月　＝　 26,661,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 987.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,661,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,666,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,994,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,217,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 199,958 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,194,858 円　　　　（　 69,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６（賃）　　　　-53	1,862 ( 1,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,111	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,087 円/㎡　月額支払賃料（　 2,070 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０６（賃）　　　　-54	1,856 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,126
c	１１０（賃）　　　　-5	1,474 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	2,028

桑名 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,270,000 円	254,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,066,440 円	26,661,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 328,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,032,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,204,740 円　（　　　　　　 14,913 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,262,600 円（　　　　　 52,328 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,194,858 円
②総費用	5,204,740 円
③純収益　①－②	18,990,118 円
④建物等に帰属する純収益	18,262,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	727,518 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	688,669 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,243,635 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
桑名 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桑名 5-1

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　中西　光男

TEL.

鑑定評価額

51,300,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桑名市末広町５８番外				②地積　(㎡)	349 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.2:1	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西30m国道	水道、ガス、下水	桑名 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅整備に伴う駅前関連施設の
立地が進む地区外の国道沿い
にあり将来動向が見通せない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

桑名駅東方

400m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

整備が進む駅前広場の東方国道路線地域に銀行、テナントビル、中部電力等が立地し、特段の収益性効果の変動
要因も認められず、集客が進む地域性もなく不透明感がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、桑名市及び隣接する四日市市中心部の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の個人事業者及
び法人企業であるが、広域的に事業活動を行う同一需給圏外からの事業者も見られる。桑名駅に近い商業地では、マン
ション適地への需要は強い。現下の危機不安定感の内、取引総額は規模や業種業態によりさまざまであり、需要の中心
となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの商業地域にあるが、自用の店舗等が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成
されておらず収益価格は低位に求められた。貸店舗経営等を前提の新規土地取得の動きはほとんど見られないため、価
格水準の形成も自用目的を前提としたものである。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参
考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　桑名 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,800 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[ 64.9]

[100.0]
100

146,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

永く低成長を引きずり企業物価原材料上昇が
リスク要因であり、個人消費が低迷しサービ
ス業態関連産業への打撃が避けられない。人
口は微減傾向。

整備がすすむ桑名駅東口に対比しリード役の
商業施設への変換力が停滞する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

桑名 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -15	四日市市		建付地	（　）	長方形	北東70m市道、北西7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１０４ -510	四日市市		更地	（　）	台形	北西36m国道、北東5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	１０４ -515	四日市市		建付地	（　）	長方形	北東38m市道、北西7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１１０ -20	桑名市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,827	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	131,224	100 [ 88.9]	147,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 107,622	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	109,801	100 [ 74.5]	147,384		147,000
c	(　 ) 205,807	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	198,751	100 [ 135.8]	146,356		146,000
d	(　 ) 105,421	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	118,554	100 [ 64.2]	184,664		185,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

桑名 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,192,680	5,204,644	18,988,036	18,262,600	725,436	（　0.9466） 686,698	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	13,205,731 円　　　　（　 37,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桑名 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ5	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	349 ㎡	21.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～５階フロア貸し事務所を想定した。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	2,900	543,750	10.0	5,437,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	80.0	200.00	2,200	440,000	10.0	4,400,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	250.00	80.0	200.00	2,063	412,600	10.0	4,126,000
							0.0	0
塔屋～	機械室	30.00

～

計		1,280.00	77.1	987.50		2,221,550		22,215,500
								0

⑨年額支払賃料	2,221,550 円　×　12ヶ月　＝　 26,658,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 987.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,658,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,665,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,992,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,215,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 199,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,192,680 円　　　　（　 69,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０（賃）　　　　-53	2,031 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,063 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１１０（賃）　　　　-54	2,583 ( 2,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,174
c	１１５（賃）　　　　-3	1,884 ( 1,880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,975

桑名 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,270,000 円	254,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,066,344 円	26,658,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 328,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,032,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,204,644 円　（　　　　　　 14,913 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,262,600 円（　　　　　 52,328 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,192,680 円
②総費用	5,204,644 円
③純収益　①－②	18,988,036 円
④建物等に帰属する純収益	18,262,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	725,436 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	686,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,968 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,205,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,800 円／㎡）