別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 桑名 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -39 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市陽だまりの丘２丁目３０１番６９ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桑名 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桑名駅北西方 6.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 桑名市郊外に開発された大規模住宅団地であり、今後とも良好な住環境を維持していくものと思料される。需要 は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に桑名市西部を中心とした住宅団地を形成する住宅地域である。需要者は市内居住者の他、他市町から の転入も多い。当市西部には大規模な住宅団地が多いことから、競合が多いものの、居住環境が良好な新興住宅団地で は、需要者の選好性に優れ、市場での競争力が高い。市場での中心価格帯は１８５㎡程度の標準的な土地で１，１００ 万円前後、新築戸建物件で３，０００万円台後半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を主体とする住宅団地内にあり、画地規模も小さく共同住宅を想定することが非現実的であることか ら、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は市西部の住宅団地内の事例を選択し、適正に比準を行った結果、市 場特性を反映した価格が求められた。以上のことから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお 、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [ 87.6] [100.0] 100 57,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減、高齢化率は上昇傾向。市西部 の住宅団地及び中心市街地周辺部の需要は底 堅いが、集落地域や沿岸部の選好性は低く、 二極化が進む。 桑名市郊外の新興住宅団地で、地域要因に大 きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％