別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 桑名 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -38 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市清水町３６番 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 桑名 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桑名駅北東方 1.1km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり特段の変動要因は見られず、今後とも現状を維持していくものと予測する。新型 コロナウイルス感染症は落ち着きつつあり地価は緩やかな回復基調にて推移することが見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は戸建住宅を主体とした桑名市内の既成住宅地域一円である。需用者の中心は市内に在住又は在勤する個人 であり、隣接市町からの転入も見られる。既成の住宅地域であるものの、市中心部である桑名駅や商業施設などへの接 近性から生活利便性が認められ、周辺の事業用地が住宅地開発されるなど需要は堅調で地価は上昇傾向にある。取引の 中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で１，０００万～１，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした既成の住宅地域であり、画地規模が小さいことからコーポなどの賃貸住宅の想定は困難であると 判断し収益価格の試算は行わなかった。近隣地域においては快適性や利便性を指標とした自用目的での取引が中心であ り、同一需給圏内の類似地域において代替競争関係が認められる信頼性のある取引事例が得られ適切な要因比較等が行 えたことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [118.8] [103.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向で推移。新型コロナ の影響は落ち着きつつあり、桑名駅周辺や品 等の高い住宅地域を中心に土地需要は回復基 調にある。 建物が建ち並ぶ旧来からの既成住宅地域であ ることから地域要因に特段の変動はないが、 生活利便性などから地価は上昇に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％