別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 桑名 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -37 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.

鑑定評価額 7,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字大福字宮東３０１番４ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多く見ら れる既成住宅地域 東4.3m道路 水道、ガス、下水 益生 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 益生駅南東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり特段の発展的動向もないことから、今後とも現状を維持していくものと予測する。新型コ ロナウイルス感染症は落ち着きつつあり、地価は緩やかな上昇傾向にて推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は戸建住宅を中心とした桑名市内の既成住宅地域である。需用者の中心は市内に居住する個人であり、既成 の住宅地域であることから圏域外からの転入は限定的である。近隣地域は街路幅員がやや狭く、画地規模の小さい住宅 が多く見られるなど住環境的に必ずしも選好性が高いとはいえないが、比較的市中心部に近い国道背後地域であり生活 利便性に優れることから地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で７００～８００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅が散見されるが、地域の価格形成は投資採算性よりも快適性などの居住環境を重視してなされて おり、また標準地の画地規模も小さく賃貸想定が困難なことから収益価格の試算は行わなかった。本件では同一需給圏 内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断 することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [139.1] [103.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向で推移。新型コロナ の影響は落ち着きつつあり、桑名駅周辺や品 等の高い住宅地域を中心に土地需要は回復基 調にある。 既に建物が建ち並ぶ既成住宅地域であり地域 要因に特段の変動はないものの、一般的要因 の影響から地価は上昇に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％