別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桑名 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -35 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市高塚町６丁目４４番１ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 播磨 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 播磨駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 桑名駅西方の高台にある住宅団地で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。周辺で大規模住宅団 地の開発計画があるが、今のところ当地域に大きな影響はない。地価は当面強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は桑名駅西方の住宅団地を中心とする圏域。需要者の中心は桑名市内の居住者である。桑名市郊外には大 規模住宅団地が多く開発されており、古い住宅団地は競争力が弱いが、当地域は桑名駅西方の高台に位置し、中心市街 地へも比較的近いことから、需要は概ね堅調である。周辺で大規模住宅団地の開発計画があるが、今のところ当地域に 大きな影響はみられない。市場での中心価格帯は１９０㎡程度の標準的な土地で１，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　桑名駅西方の戸建住宅を主体とする既成住宅団地に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、桑名市郊外 の住宅地域に存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一 方、収益価格は、標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であるため、試算していない。以上より、代表標準 地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [120.9] [104.0] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向。景気は持ち直しの動き がみられる。住宅着工戸数は増加傾向。住環 境の良好な住宅地を中心に地価は横這いから 上昇傾向で推移。 周辺で大規模住宅団地の開発計画があるが、 今のところ当地域に大きな影響はみられない 。需要は概ね堅調で、地価は強含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％