別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 桑名 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -34 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL.

鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市多度町多度字梅塚９９３番２ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 旧道背後に一般住宅 が見られる既成住宅 地域 西5.8m市道 水道、下水 多度 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 多度駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 多度町中心部には比較的近いものの、既成の住宅地域であり特段の発展的動向もなく、今後も概ね現状維持にて 推移していくものと思料される。需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市の他、周辺市町の既成住宅地域を含む圏域である。需要者は市内に在住又は在勤する個人であるが 、郊外の既成住宅地域であることから、地域に対して一定の地縁を有する者が中心になると想定される。多度町中心部 には比較的近いものの新興分譲地などと比べ選好性に劣り、需要は弱い。市場における土地取引は少なく、取引には地 縁等の事情を有していることが多いと思われ、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の未利用地や農地も見られる戸建住宅が主体の既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟な地域で、貸家需要が想定 できないため、収益価格は試算しなかった。自己居住目的の取引が一般的で、需要者は周辺の取引価格の水準を指標に 意思決定を行うことが通常であることから、市場特性を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。よって、比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [106.0] 100 [133.0] [102.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減、高齢化率は上昇傾向。市西部 の住宅団地及び中心市街地周辺部の需要は底 堅いが、集落地域や沿岸部の選好性は低く、 二極化が進む。 桑名市北部の既成住宅地域であり、地域要因 に特段の変動はない。選好性に劣る郊外地域 であり、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％