別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桑名 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -32 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市長島町葭ケ須字ろの割７１４番２３ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 近鉄長島 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 近鉄長島駅南東方 3.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅団地として熟成しており、今後とも標準的な住環境を維持するものと予測する。新型コロナの影響はな いが郊外の低地帯にあり水害懸念もあり需要は弱く地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧長島町を中心とする桑名市郊外や周辺市町の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中 心は桑名市内在住の居住者で、桑名駅周辺や大規模住宅団地への需要者の選好性が高いことから、旧来からの住宅地に 対する需要は弱い。中心価格帯としては土地のみで７００万円程度、新築の戸建物件は２，３００万円～２，６００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず貸家需要が想定できないため収益価格の試算は行わ なかった。比準価格は類似する周辺地域の住宅地域内の取引事例を多数採用し求められ、市場の特性を反映した信頼性 の高い価格である。よって、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [106.0] 100 [133.2] [106.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の世帯数は微増し、人口は微減傾向。景 気は回復傾向にあるが、物価上昇の影響や海 外情勢等、今後の動向に注視する必要がある 。 古くに開発された郊外型住宅団地で地域要因 に変化はないが、低地帯であり水害懸念から 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％